¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Generalmente, cuando quieres comprar una vivienda, un local, o cualquier otro tipo de inmueble, vas al banco para solicitar el llamado préstamo hipotecario: el banco te presta una cantidad de dinero a cambio de que se la devuelvas a través de cuotas mensuales junto con los intereses que se pacten. Además se acuerda que, en el caso de impago de estas cuotas por tu parte, la entidad se quedará con este inmueble; para que el banco adquiera el inmueble deberá iniciar un procedimiento judicial llamado ejecución hipotecaria.
No obstante, es práctica habitual que la entidad bancaria ya nos esté llamando cuando no pagamos la primera cuota para reclamarnos el pago y advertirnos de las consecuencias judiciales en el caso de no proceder al abono pendiente.
Para comprender el marco en el que se desarrolla y tiene lugar la ejecución hipotecaria, a continuación detallamos los momentos clave del procedimiento.
Cómo funciona una ejecución hipotecaria
El banco te va a contactar por teléfono en el momento que tenga conocimiento de la primera cuota impagada para, por un lado, evitar que vuelvas a impagar, y por otro, instarte a que pagues con la mayor urgencia posible la cuota impagada.
Cuando impagas doce cuotas del préstamo hipotecario (si incumples en la primera mitad del préstamo), o quince cuotas del préstamo hipotecario (si incumples en la segunda mitad del préstamo), el banco activa toda una serie de actuaciones encaminadas a iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Tras las llamadas telefónicas que habrás recibido de la entidad bancaria para que pagues, si no hubieses procedido a su abono, el banco te remitirá una reclamación extrajudicial otorgando el plazo de un mes para realizar el pago y advirtiendo de las consecuencias judiciales de no cumplir con el pago de las cuotas pendientes.
De no efectuar el pago de las cuotas impagadas que la entidad bancaria te está reclamando, el banco comienza con la elaboración de la demanda de ejecución del préstamo hipotecario.
La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté ubicado el inmueble hipotecado.
No podemos prever el tiempo que tardarás en recibirla porque dependerá del Juzgado; hay Juzgados muy colapsados que tardan meses en tramitar las demandas que reciben y hay otros que en tan solo unos días les están dando curso. En cualquier caso, desde que se te notifica la demanda, dispones de diez días hábiles* para contestar y oponerte a esta demanda. Es fundamental tener en cuenta este plazo de diez días si cuentas con motivos para oponerte, puesto que transcurrido el plazo sin haber presentado el escrito de oposición a la demanda del banco, pierdes tu derecho a defender judicialmente tus intereses siendo condenado al pago de la cantidad reclamada por el banco.
*Días hábiles: todos los días excepto los sábados, los domingos, los festivos nacionales, provinciales y locales y el mes de agosto.
Los motivos por los que puedes oponerte a la demanda presentada por el banco figuran en la Ley de Enjuiciamiento Civil; y esto con independencia de que seas una persona física o una empresa.
Motivos de oposición a la demanda de ejecución del préstamo hipotecario
En el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento se recogen los motivos de oposición a la demanda:
- Que el préstamo ya esté pagado, que deberemos probarlo o bien, con una certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o bien, con una carta de pago o de cancelación de la garantía elevada a público ante notario.
- El error en la cuantía reclamada; en este caso habrá que indicarse expresamente el error en el que ha incurrido la entidad bancaria en el cálculo del adeudo del préstamo hipotecario.
- Que el inmueble que se ejecuta tenga otra hipoteca y su inscripción sea de fecha previa a la hipoteca que se está ejecutando.
- La existencia de cláusulas abusivas en el préstamo que es objeto de ejecución, cuando dichas cláusulas abusivas hayan sido fundamento de la ejecución.
La existencia de cláusulas abusivas es el motivo de oposición más común porque es frecuente que los contratos de préstamos hipotecarios contengan este tipo de cláusulas abusivas. Algunos ejemplos son:
- Las cláusulas suelo
- Los gastos de la hipoteca
- El vencimiento anticipado
- El interés moratorio
- El pago de comisiones por descubierto
- Avales personales abusivos
- Cláusula de opción multidivisa
- Incorrecta tasación del inmueble
- Falta de legitimación activa de la entidad bancaria
Y otras muchas que la jurisprudencia española ha admitido como cláusulas abusivas.
Resultados de una ejecución hipotecaria
Admitida a trámite la demanda de ejecución presentada por el banco y notificado el deudor, nos podemos encontrar con tres resultados posibles:
- Que el deudor pague, dándose por terminado el procedimiento de ejecución hipotecaria
- Que el deudor se oponga a la demanda y el Juez estime la oposición efectuada por el deudor al entender que existe la causa alegada, dándose por terminado el procedimiento de ejecución hipotecaria
- Que no exista una causa de oposición para que el deudor pueda oponerse, se continúe con la ejecución y se proceda a la subasta del inmueble mediante la subasta electrónica que tiene lugar a través de su anuncio en el Boletín Oficial del Estado
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